Alves e Oliveira - Assessoria Imobiliária
ITBI - Isenção - Imóveis objeto do capital social de PJ que não se dedica à comercialização/administração desses bens

Categoria: 10 - Propriedade Imobiliária Subcategoria: 17 - Tributos imobiliários
BDI nº 2 - ano: 2015 - (Perguntas & Respostas)
Pergunta: Minha consulta é sobre a incidência de ITBI no seguinte caso: 2 sócios abriram uma sociedade limitada no ramo de incorporação, compra e venda e aluguel de imóveis próprios, com capital social no valor de R$ 300.000,00. Ocorre que eles possuem imóveis em seus nomes com escritura já no RGI e Contratos de Compra e Venda.
Caso venham passar estes imóveis para a PJ teria isenção do ITBI?
Ou só há isenção do ITBI em casos em que na constituição da PJ, os imóveis sejam identificados no Contrato Social como parte do Capital Social Integralizado? (J.J.D. – Rincão, SP)

Resposta: Haverá isenção de ITBI somente se constar o imóvel integralizado no contrato social e se a atividade da empresa não tenha preponderância na administração destes imóveis. (compra e venda e locação)
A integralização de bens ao capital social da empresa têm característica de natureza pessoal e não real.
Os imóveis deverão constar no Contrato Social, nos termos do art. 64 da Lei 8.934/1994, através de simples certidão passada pela Junta Comercial, não sendo necessária a escritura pública.
Nos termos do art. 156, II c.c. § 2º, I da Constituição Federal, não incide imposto sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente (a sociedade) for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.
Código Tributário Nacional - Seção III - ITBI
“Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:
I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;
II - a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia;
III - a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II.
Parágrafo único. Nas transmissões causa mortis, ocorrem tantos fatos geradores distintos quantos sejam os herdeiros ou legatários.
Art. 36. Ressalvado o disposto no artigo seguinte, o imposto não incide sobre a transmissão dos bens ou direitos referidos no artigo anterior:
I - quando efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito;
II - quando decorrente da incorporação ou da fusão de uma pessoa jurídica por outra ou com outra.
Parágrafo único. O imposto não incide sobre a transmissão aos mesmos alienantes, dos bens e direitos adquiridos na forma do inciso I deste artigo, em decorrência da sua desincorporação do patrimônio da pessoa jurídica a que foram conferidos.
Art. 37. O disposto no artigo anterior não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.
§ 1º Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida neste artigo quando mais de 50% (cinquenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subseqüentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas neste artigo.
§ 2º Se a pessoa jurídica adquirente iniciar suas atividades após a aquisição, ou menos de 2 (dois) anos antes dela, apurar-se-á a preponderância referida no parágrafo anterior levando em conta os 3 (três) primeiros anos seguintes à data da aquisição.
§ 3º Verificada a preponderância referida neste artigo, tornar-se-á devido o imposto, nos termos da lei vigente à data da aquisição, sobre o valor do bem ou direito nessa data.
§ 4º O disposto neste artigo não se aplica à transmissão de bens ou direitos, quando realizada em conjunto com a da totalidade do patrimônio da pessoa jurídica alienante.”
* Veja a legislação municipal de sua cidade.
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